OTP banka Srbija — Kredit za poslovnu nekretninu

## Standardni uslovi - **Iznos**: 50.000–5.000.000 EUR. Donja granica oslikava troškove obrade i procene. Gornja granica varira po bankama — preko 5 mil. EUR ide kroz korporativni kanal. - **Rok**: 60–240 meseci (5–20 godina). Najčešće 120–180 meseci. Maksimalan rok zavisi od preostalog korisnog veka nekretnine — za novogradnju do 20 god, za stariji objekat često max 10–15 god. - **LTV (Loan-to-Value)**: max 70–80% tržišne vrednosti nekretnine. Za investicione nekretnine (kupljene radi izdavanja) max LTV je niži — 60–70%. Niži LTV = niža kamata. - **Valuta**: po pravilu EUR-indeksirana. Dinarski hipotekarni krediti za firme postoje, ali sa značajno višom kamatom (10%+ EKS). - **Učešće**: 20–40% iz sopstvenih sredstava firme. Procenjuje banka kroz "fit and proper" procedure — može tražiti dokaze o poreklu sredstava. ## Uslovi za firmu - **Minimalno trajanje poslovanja**: 5 godina aktivne delatnosti. Neke banke prihvataju 3 godine sa nižim LTV-om (max 60%). - **Bonitet**: najmanje 3 godine pozitivnog poslovnog rezultata, stabilan kapital, urednost u izmirivanju javnih obaveza. - **Minimalni godišnji prihod**: 500.000 EUR za odobravanje preko 200.000 EUR kredita; iznad 1 mil. EUR kredita tipično 2.000.000+ EUR godišnjeg prometa firme. - **DSCR** (Debt Service Coverage Ratio): operativni profit firme mora pokrivati kreditnu obavezu sa rezervom od min. 30% (DSCR ≥ 1,30). ## Procena nekretnine Banka angažuje sopstvenog procenitelja. Procena se radi po trostrukoj metodologiji: - **Method of cap rate**: vrednost = neto operativni prihod / kapitalizaciona stopa (tipičan 6–9% u Beogradu) - **Income approach**: diskontovani projektovani prihodi - **Comparable sales**: poređenje sa skorim transakcijama sličnih objekata Banka uzima nižu od tri vrednosti i primenjuje konservativni koeficijent (90–95%) — banka-tržišna vrednost je obično 5–15% niža od cene kupovine. ## Potrebna dokumenta **O firmi**: APR izvod, statut, OP obrazac, karton deponovanih potpisa, bilansi za 3 godine, bruto bilans tekuće godine, poreske prijave, izvodi tekućeg računa za 12 meseci. **O nekretnini**: vlasnički list (ne stariji od 30 dana), ugovor o kupoprodaji, energetski pasoš, upotrebna dozvola, tehnička dokumentacija. ## Naknade - **Obrada zahteva**: 1–2% iznosa kredita (jednokratno) - **Procena nekretnine**: 50.000–200.000 RSD (plaća firma) - **Upis hipoteke**: ~1% vrednosti hipoteke (notar + katastar) - **Osiguranje nekretnine**: obavezno, polisa cesirana banci (godišnje 0,1–0,3% vrednosti) - **Prevremena otplata**: 1–3% preostalog iznosa > Kamatne stope na komercijalne real estate kredite zavise od LTV-a, kvaliteta nekretnine i boniteta firme. Banke u Srbiji ne objavljuju ove kamate javno — kontaktirajte banku za personalizovanu ponudu.